Le marché de l'immobilier a connu un énorme boom ces dernières années, les prix montent en flèche, et devenir propriétaire devient absolument inaccessible pour un grand nombre de personnes, principalement des jeunes. Sans un capital important de plusieurs millions de couronnes, il est difficile de gagner de l'argent avec l'immobilier. Heureusement, il existe des sociétés d'investissement immobilier (REIT ) et ces trois sociétés qui facilitent l'investissement dans l'immobilier.

L'attrait des propriétés de self-stockage pour les investisseurs

L'immobilier, quel qu'il soit, peut générer des rendements incroyables pour les investisseurs lorsqu'il est bien géré. Toutefois, ce qui rend certains segments plus attrayants que d'autres, c'est le degré de difficulté à générer ces rendements. Les unités de self-stockage sont sans doute l'une des méthodes les plus faciles pour réaliser des gains importants dans l'immobilier.

L'une des raisons est que les unités de self-stockage ont tendance à conserver leurs clients à un rythme assez prévisible. Selon Extra Space Storage$EXRsi, plus de 60% des clients louent un espace pour au moins 12 mois. Ceci est intéressant car, contrairement à la plupart des industries immobilières où les baux à long terme sont la norme, la plupart des taux de location des espaces de self-stockage sont sur une base mensuelle, permettant aux loyers d'augmenter aux taux du marché.

Un autre aspect du self-stockage qui le rend attrayant est le faible coût d'exploitation et de développement par rapport à de nombreux autres types de biens. Les marges d'exploitation nettes - revenus moins dépenses d'exploitation - de Life Storage $LSI-0.8%, Extra Space Storage $EXRet-0.9% CubeSmart $CUBE+0.1% pour l'ensemble de l'année 2020 étaient respectivement de 67%, 71% et 70%.

De même, les coûts de construction par pied carré pour le self-stockage varient entre 25 et 75 dollars. En comparaison, le coût de construction d'un entrepôt de distribution est d'environ 215 dollars par pied carré. Les faibles coûts de construction et les coûts d'exploitation encore plus faibles signifient qu'une plus grande partie du revenu est versée au résultat net, ce qui est important car les FPI sont tenues par la loi de verser au moins 90 % du revenu net à leurs investisseurs sous forme de dividendes.

De tels facteurs s'additionnent et constituent un facteur majeur qui a permis à ces trois FPI de self-stockage d'obtenir des rendements leaders sur le marché au cours de la dernière décennie.

Performance des actions de Life Storage, source .

Les attraits de Life Storage $LSI-0.8%, Extra Space Storage $EXR-0.9% et CubeSmart $CUBE+0.1%

Le self-stockage est un secteur dans lequel il est peu probable que vous vous trompiez en y investissant. Bien qu'il n'y ait aucune garantie de bénéfices ou de rendement du marché, les chances sont assez élevées. Ces trois FPI de self-stockage se distinguent comme des choix particulièrement judicieux pour la prochaine décennie, et ce pour plusieurs raisons.

Sociétés d'acquisition dans un secteur fragmenté

Selon Extra Space Storage $EXR-0.9%, environ 45 % des propriétés de self-stockage aux États-Unis sont des propriétés qui pourraient être considérées comme de qualité institutionnelle et qui ne sont pas détenues par des FPI. Les trois entreprises disposent ainsi d'une grande marge de manœuvre pour développer considérablement leurs activités existantes.

Mais plus important encore, ces trois entreprises ont fait leurs preuves en matière d'acquisitions qui conduisent à la croissance des actionnaires. CubeSmart $CUBE+0.1% a réalisé 2,2 milliards de dollars d'acquisitions en propriété exclusive et financées par des coentreprises, sans compter l'acquisition en cours de Storage West pour 1,7 milliard de dollars ; Life Storage $LSI-0.8% a réalisé 2,1 milliards de dollars d'acquisitions depuis 2018 ; et les plus grandes acquisitions d'Extra Space Storage $EXR-0.9% ont totalisé à elles seules 3,7 milliards de dollars.

De nouveaux modèles d'exploitation pour accroître les rendements

Le self-stockage n'est en aucun cas un secteur de haute technologie, mais ces trois sociétés ont pu augmenter de manière significative leurs rendements en apportant une technologie de gestion de propriété très attendue dans cet espace. Life Storage $LSI-0.8% , par exemple, a introduit le self-service, l'enregistrement sans contact par le biais d'une plateforme et d'une application qui permet aux clients de rechercher des unités disponibles dans leur quartier et de les louer instantanément. Extra Space Storage $EXR-0.9% a pu utiliser une technologie similaire pour augmenter le taux d'occupation des propriétés récemment acquises de 75% à 95% au cours du dernier trimestre. Ces modèles de vente en libre-service et sans contact ont également permis de réduire les besoins en personnel dans les établissements.

Des activités de gestion pour compte de tiers en pleine expansion

Au lieu de prendre possession des biens et de les exploiter elles-mêmes, ces sociétés proposent également de gérer des installations pour d'autres propriétaires en échange de frais de gestion. Il s'agit d'une situation gagnant-gagnant, car le propriétaire de l'installation bénéficie de meilleures plates-formes technologiques dont il est prouvé qu'elles augmentent le taux d'occupation, et chaque FPI peut accroître considérablement sa croissance sans avoir à engager autant de capitaux. La possibilité d'essayer les installations et de voir si elles valent la peine d'être acquises est également un avantage.

En conclusion

Investir dans des FPI qui se concentrent sur le self-stockage ne vous rendra certainement pas riche du jour au lendemain. Mais cela vous permettra d'obtenir des entreprises à croissance régulière sur le long terme. Si vous êtes un investisseur patient, doté d'une stratégie claire, et que vous souhaitez diversifier votre portefeuille dans des secteurs intéressants, ces sociétés peuvent constituer un bon choix pour vous.

Avertissement : l'auteur de cette analyse est Tyler Crowe, je ne suis pas un professionnel de l'investissement. Il ne s'agit pas d'une recommandation d'investissement.