Jan Hatzius se distingue souvent par ses prévisions baissières. Il a remporté un grand succès en matière de prévision avant la crise financière de 2007-2008. Il nous livre actuellement sa vision du marché immobilier, où les choses ne s'annoncent pas bien dans les prochains mois et globalement en 2023. Nous examinons les préoccupations de cet économiste populaire et analysons les données substantielles qui étayent ses propos.

Jan Hatzius

Pourquoi Jan Hatzius est-il considéré comme l'un des meilleurs économistes ?

Jan Hatzius est l'économiste en chef de la banque d'investissement Goldman Sachs. Ses prévisions baissières avant la crise financière de 2007-2008 l'ont rendu très populaire et ses opinions sont très appréciées. Cela est d'ailleurs confirmé par le fait qu'il a remporté à deux reprises le prix Lawrence R. Klein pour les prévisions économiques américaines les plus précises.

Le marché du logement américain est probablement tombé dans sa première récession depuis plus de dix ans, et l'économiste Hatzius avertit que les investisseurs doivent se préparer à ce que le ralentissement s'aggrave ici. Dans une note aux clients, il prévoit que l'activité dans le secteur du logement ralentira fortement au cours des prochains mois, la croissance des prix finissant par tomber à zéro au troisième trimestre de l'année prochaine.

"Nous nous attendons à ce que la croissance des prix des logements s'arrête complètement et atteigne une moyenne de 0 % en 2023", a déclaré un analyste de Goldman dirigé par Jan Hatzius. "Si des baisses franches des prix des logements à l'échelle nationale sont possibles et semblent assez probables dans certaines régions, des baisses importantes des prix des logements semblent peu probables."

• Les remarques des analystes interviennent à un moment où l'inflation douloureusement élevée et la hausse des coûts d'emprunt ont contraint les acheteurs potentiels de logements à réduire leurs dépenses.

Quels sont les principaux problèmes du marché immobilier ?

En d'autres termes, les ventes de logements continuent de chuter alors que les prix restent élevés, ce qui nuit gravement à l'offre et la limite.

Les taux hypothécaires montent en flèche et il y a régulièrement un nombre croissant d'acheteurs potentiels qui finissent par se retirer d'un marché potentiel. En conséquence, les ventes sont à leur plus bas niveau depuis deux ans, ce qui freine la construction de nouveaux logements, où cela alimente les prix élevés.

Le principal problème pourrait être une réduction durable de l'accessibilité financière.

Toutefois, une réduction durable de l'accessibilité financière et une baisse des intentions d'achat pourraient entraîner un nouvel affaiblissement des ventes de logements, entraînant une baisse généralisée des prix, écrit M. Hatzius dans une note.

"La hausse des taux hypothécaires et la réduction de l'accessibilité ne sont pas les seuls freins au logement", a-t-il déclaré. "Les ventes de logements existants et les permis de construire ont chuté plus fortement cette année dans les régions où ils ont le plus augmenté au début de la pandémie, ce qui suggère que les récents déclins reflètent également un retrait partiel du soutien à la demande de logements lié à la pandémie."

Dans l'ensemble, les Goldman prévoient de fortes baisses des ventes de logements neufs (22 %), des ventes de logements existants (17 %) et du PIB du secteur du logement (8,9 %) cette année, ainsi que d'autres baisses en 2023, notamment une nouvelle baisse de 9,2 % du PIB du secteur du logement l'année prochaine.

La confiance des constructeurs dans le marché immobilier américain a plongé plus que prévu en août, atteignant son plus bas niveau depuis le début de la pandémie de COVID-19, l'inflation douloureusement élevée et la hausse des coûts d'emprunt ayant contraint les acheteurs potentiels à se retirer.

L'indice du marché du logement fournit un autre signal d'alarme

Indice NAHB du marché du logement aux États-Unis

L'indice du marché du logement de la National Association of Home Builders, qui mesure le pouls du marché du logement, est tombé pour le huitième mois consécutif à 49, marquant la pire période pour le marché du logement depuis la crise financière de 2008.

Tout chiffre supérieur à 50 est considéré comme positif - la jauge n'est pas entrée en territoire négatif depuis une brève mais forte baisse en mai 2020. Comme vous pouvez le voir, la lecture actuelle est de 49, ce qui indique un certain trouble.

L'indice est en nette baisse par rapport à il y a un an, où il était de 80. Cependant, la valeur a atteint un sommet de 90 en 35 ans en novembre 2020, portée par des taux d'intérêt historiquement bas à la même époque.

"Le resserrement de la politique monétaire de la Réserve fédérale et la hausse persistante des coûts de construction ont provoqué la récession du logement", a déclaré Robert Dietz, économiste en chef de la NAHB.

• On s'attendait à ce que le niveau de 55 soit atteint en août, ce qui ne s'est pas produit.

Pour mémoire, une composante de l'indice, qui mesure les ventes actuelles de maisons unifamiliales, s'est effondrée, passant de 64 à 57. L'indicateur des attentes concernant les ventes de maisons individuelles au cours des six prochains mois est également tombé de 50 à 47, tandis que l'indice du trafic d'achats potentiels a chuté de cinq points pour atteindre 37, ce qui le place en territoire négatif.

Le marché du logement, sensible aux taux d'intérêt, a commencé à se refroidir sensiblement ces derniers mois, alors que la Fed cherche à resserrer sa politique au rythme le plus rapide depuis trois décennies. Les décideurs ont déjà approuvé des hausses de taux de 75 points de base en juin et en juillet.

Laflambée des coûts du logement devrait continuer à alimenter une forte hausse de l'inflation cette année, exacerbant la crise politique du président Biden et créant de nouveaux défis pour une Réserve fédérale qui tente de refroidir les prix sans plonger l'économie dans la récession.

La hausse des loyers est une évolution inquiétante, car l'augmentation des coûts du logement affecte le plus directement et le plus durement le budget des ménages. Un autre point de données, qui mesure le montant du loyer équivalent que les propriétaires auraient payé s'ils n'avaient pas acheté leur maison, a également augmenté de 0,7 % en juin par rapport au mois précédent.

"Nous assistons à une récession du logement en termes de baisse des ventes et de la construction de logements", a récemment déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors.

Cela intervient à un moment où les consommateurs sont confrontés à des taux hypothécaires plus élevés, qui ont fortement augmenté au cours du premier semestre de l'année lorsque la Fed a commencé à relever les taux, mais qui se sont calmés ces dernières semaines en raison des préoccupations croissantes concernant l'état de l'économie américaine et la menace d'une récession imminente. Cependant, les taux ont de nouveau augmenté la semaine dernière après que le président de la Fed, Jerome Powell, a prononcé un discours dans lequel il a promis de lutter "vigoureusement" contre l'inflation, quel que soit l'impact économique potentiel.

Conclusion

Une série de nouvelles données économiques publiées au début du mois montre que le secteur commence à ralentir de manière significative : le sentiment des constructeurs de maisons dans le secteur est tombé à son plus bas niveau en deux ans, les acheteurs se retirent du marché en annulant les ventes de maisons au rythme le plus rapide depuis 2020, et les constructeurs réévaluent la construction et dans certains cas l'arrêtent. Bien sûr, je ne suis pas un expert du marché immobilier, mon opinion est donc celle d'un profane qui voit une série de détériorations, une baisse de l'intérêt pour l'achat de maisons et aucune baisse progressive des prix, qui, selon les experts, se prolongera bien au-delà de 2023. Je pense que ce problème pourrait nous tourmenter pendant un certain temps, mais je ne peux vraiment pas dire à ce stade si les conséquences seront aussi catastrophiques que certaines personnes le mentionnent.

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Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'un conseil financier. Chaque investissement doit faire l'objet d'une analyse approfondie.