Au cœur de la Californie du Sud, où se côtoient une croissance rapide du commerce électronique et une forte densité de population, se trouve une société de distribution de dividendes intéressante. Cette société, spécialisée dans l'acquisition et la gestion d'immeubles industriels, s'est forgé une solide position sur un marché où la concurrence est forte, mais où les opportunités sont encore plus grandes.

Avec un portefeuille de plus de 420 propriétés et une capitalisation boursière d'environ 11 milliards de dollars, cette société connaît une croissance régulière. Elle offre un rendement du dividende de 3,3 %, ce qui est intéressant pour les investisseurs, surtout si l'on considère sa longue histoire d'augmentations régulières du dividende. Malgré les défis actuels, tels qu'une légère augmentation de la vacance, elle a été en mesure de maintenir un taux d'occupation élevé et d'augmenter sensiblement les loyers. En outre, elle a récemment présenté un plan pour poursuivre sa croissance.

Présentation de l'entreprise

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR est une société basée à Los Angeles qui se spécialise dans l'acquisition, la propriété et la gestion de propriétés industrielles dans la région de la Californie du Sud. L'entreprise se concentre sur l'un des marchés industriels les plus importants et les plus dynamiques des États-Unis, ce qui en fait un acteur clé dans ce segment.

Fondée en 2001, la société s'est depuis concentrée sur l'acquisition et le développement de propriétés industrielles, y compris des entrepôts et des centres de distribution, principalement situés dans la région métropolitaine de Los Angeles, dans l'Inland Empire. Cette stratégie a fait de Rexford Industrial l'un des plus importants propriétaires et exploitants de propriétés industrielles en Californie du Sud.

Rexford Industrial se différencie de ses concurrents par sa capacité à identifier et à exploiter les opportunités du marché de l'immobilier industriel, à la fois par des acquisitions directes et par le redéveloppement de propriétés existantes. Cette approche lui permet de créer de la valeur pour ses actionnaires en augmentant les loyers et en optimisant l'utilisation de ses actifs.

L'un des facteurs clés du succès de Rexford Industrial est sa connaissance approfondie du marché local et sa capacité à répondre rapidement à l'évolution de la demande d'espaces industriels. Le marché californien, en particulier dans la région de Los Angeles, se caractérise par une forte densité de population et une forte croissance du commerce électronique, ce qui accroît la demande d'entrepôts et de centres logistiques. Rexford Industrial tire le meilleur parti de cette situation et développe continuellement son portefeuille, qui compte à ce jour des centaines de propriétés.

Il compte actuellement plus de 420 propriétés dans son portefeuille, comprenant environ 720 bâtiments, et sert environ 1 600 locataires. Avec une capitalisation boursière d'environ 11 milliards de dollars, elle est l'un des acteurs les plus importants du segment des FPI industriels.

Selon de nombreux analystes, Rexford Industrial est une opportunité d'investissement intéressante pour ceux qui recherchent un revenu de dividende stable et un potentiel de croissance à long terme. La société offre actuellement un rendement du dividende de 3,3 %, soit plus du double du rendement moyen de l'indice S&P 500. Au cours des dix dernières années, Rexford a régulièrement augmenté son dividende de plus de 10 % par an, une performance impressionnante pour une société d'investissement immobilier (Malgré des résultats d'exploitation solides, l'action de la société reste toutefois inférieure de 35 % à son plus haut niveau de 2022, ce qui peut constituer une opportunité d'achat intéressante.

L'un des principaux facteurs de différenciation de Rexford par rapport aux autres sociétés de placement immobilier industriel est sa concentration géographique dans le sud de la Californie. Cette région est non seulement le plus grand marché industriel des États-Unis, mais si elle était une économie autonome, elle deviendrait le quatrième marché industriel au monde. La Californie du Sud affiche également le taux d'inoccupation industrielle le plus bas de tout le pays, ce qui en fait une région extrêmement attrayante pour les entreprises.

Bien que les taux d'inoccupation aient augmenté récemment, ils ont plus que doublé en Californie du Sud pour atteindre près de 4 % depuis leur niveau le plus bas en 2023, Malgré ces défis, Rexford a réussi à maintenir un taux d'occupation élevé pour son portefeuille, à 96,9 % (T2). En outre, la société a enregistré une croissance impressionnante des loyers de 67% pour les baux qui ont été renouvelés au cours du deuxième trimestre, ce qui montre que la demande pour ses propriétés reste forte.

Cette performance a conduit à une croissance du FFO par action de 11 % par rapport à l'année précédente au cours du deuxième trimestre. Cette croissance devrait se poursuivre, car Rexford a non seulement prévu de moderniser ses propriétés, ce qui lui permettra de facturer des loyers plus élevés, mais a également inclus des augmentations de loyer dans ses baux existants.

Le dividende

Rexford verse actuellement un dividende trimestriel de 0,4175 $ par action, ce qui équivaut à un dividende annuel de 1,67 $ par action et donne à l'action un rendement d'environ 3,3 % au moment de la rédaction du présent document.

Outre son rendement élevé, Rexford est un acteur de premier plan dans le domaine de la croissance des dividendes. Elle a augmenté son dividende annuel pendant 10 années consécutives, et son augmentation de 10 % en février l'a mise sur la bonne voie pour faire de 2024 la 11e année consécutive d'augmentation.

Les fondements de la croissance de Rexford

Rexford pense pouvoir ajouter 240 millions de dollars ou plus à son revenu d'exploitation net (NOI) d'ici 2026. Cela représenterait une augmentation considérable de 42% par rapport au taux de NOI du quatrième trimestre 2023.

Par exemple, la direction prévoit de tirer 95 millions de dollars du redéveloppement des propriétés existantes. Il s'agit essentiellement de prendre des actifs plus anciens et de les moderniser afin que la FPI puisse facturer des loyers plus élevés. Un autre montant d'environ 95 millions de dollars devrait provenir des baux existants qui seront convertis en loyers plus élevés à l'expiration des anciens baux. Il ne s'agit pas d'une prévision fantaisiste : au quatrième trimestre 2023, Rexford a pu signer de nouveaux baux dont les loyers sont 77 % plus élevés que ceux des baux arrivant à échéance.

Ce sont les deux principaux moteurs de la croissance du revenu net d'exploitation au cours des trois prochaines années, mais ce ne sont pas les seuls. 40 millions de dollars supplémentaires proviendront des augmentations de loyer inscrites dans les baux existants. Enfin, 10 millions de dollars proviendront des récentes acquisitions.

Il s'agit là d'un joker, car Rexford est toujours à la recherche d'opportunités d'acquisition. Les 10 millions de dollars sont liés à ce qu'elle a déjà acheté, et si la FPI achète d'autres propriétés, il pourrait y avoir une croissance substantielle.

Cependant, la grande histoire ici n'est pas l'opportunité présentée par les futures acquisitions. Celles-ci ne peuvent être prédites. La partie la plus intéressante de la thèse d'investissement de Rexford est que tout ce qui est nécessaire pour soutenir l'opportunité de croissance du NOI mise en évidence ici est déjà dans le portefeuille et attend d'être exploité.

Comment s'est déroulé le dernier trimestre de la société ?

La société a enregistré un revenu net de 79,8 millions de dollars, soit 0,37 $ par action diluée, contre 51,6 millions de dollars, soit 0,26 $ par action, l'année précédente. Les fonds d'exploitation de base sont passés à 129,6 millions de dollars, en hausse de 19,5 % par rapport à l'année précédente, avec 0,60 $ par action, soit une augmentation de 11,1 %. Le revenu d'exploitation net du portefeuille s'est élevé à 181,1 millions de dollars, soit une augmentation de 20,9 % par rapport à l'année précédente. Les taux de location ont augmenté de 67,7 % sur la base des PCGR et de 49,0 % sur la base des liquidités.

L'occupation moyenne du portefeuille de l'entreprise était de 96,9 %. Au cours du deuxième trimestre de 2024, l'entreprise a réalisé trois acquisitions totalisant 169,5 millions de dollars et a vendu quatre propriétés pour 37 millions de dollars. À la mi-2024, les investissements de l'entreprise comprennent un total de 1,3 milliard de dollars. La société a également commencé à louer et à stabiliser des projets d'une valeur de 54,3 millions de dollars.

À la fin du deuxième trimestre, la société disposait de 125,7 millions de dollars de liquidités et de 995 millions de dollars sur sa facilité de crédit renouvelable. La dette totale de la société s'élevait à 3,4 milliards de dollars, avec un taux d'intérêt moyen de 3,8 %. Le conseil d'administration a également approuvé le versement d'un dividende de 0,4175 $ par action pour le troisième trimestre 2024.

La société a mis à jour ses perspectives pour 2024, s'attendant à ce que les FFO de base augmentent à 2,32 - 2,34 $ par action et que le NOI du portefeuille augmente de 4,25% à 5,25%. Ces résultats témoignent de la solide performance de l'entreprise et de la croissance continue des opportunités d'investissement attrayantes en Californie du Sud.

Principaux indicateurs

ROE et ROA : Rexford Industrial affiche un ROE (rendement des capitaux propres) de 3,50 % et un ROA (rendement des actifs) de 1,82 %. Ces deux indicateurs sont supérieurs à la moyenne du secteur, ce qui indique des rendements plus faibles. Ces chiffres plus élevés suggèrent que l'entreprise est plus efficace pour générer des rendements sur les capitaux propres et les actifs par rapport à la FPI moyenne.

Ratio d'endettement : Le ratio d'endettement de Rexford Industrial est de 0,40, ce qui est inférieur à la moyenne du secteur et indique une tendance à la hausse. Un ratio plus faible indique que Rexford Industrial a un niveau d'endettement plus faible que la moyenne du secteur.

Ratio actuel et ratio rapide : Le ratio actuel (liquidité à court terme) de la société est de 1,39, ce qui est supérieur à la moyenne du secteur qui est de 0,89. Un ratio courant plus élevé indique que Rexford Industrial a une meilleure capacité à couvrir ses engagements à court terme. Le ratio rapide (ratio de liquidité) est de 0,98, ce qui est également supérieur à la moyenne du secteur.

Marge nette : La marge nette de Rexford Industrial Realty dépasse les normes de l'industrie et est supérieure à 30 %.

Performance de la société au cours des dernières années

Revenu totalRexford Industrial Realty : Le revenu total est passé de 330 135 milliers de dollars en 2020 à 452 238 milliers de dollars en 2021, pour atteindre 631 204 milliers de dollars en 2022 et 797 826 milliers de dollars en 2023. Cette croissance régulière du chiffre d'affaires témoigne de la réussite des stratégies commerciales et de l'expansion de l'entreprise.

Bénéfice brutA : La marge brute est passée de 250 419 milliers de dollars en 2020 à 344 517 milliers de dollars en 2021, pour atteindre 480 701 milliers de dollars en 2022 et 613 347 milliers de dollars en 2023. Cette augmentation de la marge brute indique une amélioration de l'efficacité et une meilleure gestion des coûts.

Charges d'exploitationA : Les charges d'exploitation sont passées de 152 064 milliers de dollars en 2020 à 200 259 milliers de dollars en 2021, à 261 058 milliers de dollars en 2022 et à 319 537 milliers de dollars en 2023. Cette augmentation est le reflet de l'expansion de l'entreprise et de l'augmentation de l'activité, mais malgré cela, les bénéfices ont augmenté de manière significative.

Revenu d'exploitationA : Le résultat d'exploitation passe de 98 355 milliers de dollars en 2020 à 144 258 milliers de dollars en 2021, il est de 219 643 milliers de dollars en 2022 et passe à 293 810 milliers de dollars en 2023. Cette croissance indique une amélioration de l'efficacité opérationnelle et de la rentabilité.

Charges d'intérêts (charges nettes de revenus d'intérêts hors exploitation)Les charges d'intérêt nettes sont passées de -30 849 milliers de dollars en 2020 à -40 139 milliers de dollars en 2021, puis à -48 496 milliers de dollars en 2022 et à -61 400 milliers de dollars en 2023. Cette augmentation reflète la hausse des charges d'intérêts, mais a été compensée par l'augmentation des revenus.

Revenu net pour les actionnaires ordinairesRésultat net pour les actionnaires ordinaires : Le résultat net pour les actionnaires ordinaires est passé de 61 349 milliers de dollars en 2020 à 111 761 milliers de dollars en 2021, puis à 157 481 milliers de dollars en 2022 et à 227 449 milliers de dollars en 2023. Cette augmentation significative du revenu net est le signe d'une gestion efficace des coûts et d'une activité commerciale fructueuse.

Bénéfice par action (BPA)A : Le bénéfice par action est passé de 0,51 dollar en 2020 à 0,80 dollar en 2021, puis à 0,92 dollar en 2022 et à 1,12 dollar en 2023. Cette augmentation du BPA indique une augmentation de la valeur actionnariale et une amélioration de la rentabilité de l'entreprise.

EBITDAL'EBITDA est passé de 227 013 milliers de dollars en 2020 à 327 654 milliers de dollars en 2021, à 422 447 milliers de dollars en 2022 et à 555 501 milliers de dollars en 2023. Cette augmentation indique que l'entreprise génère effectivement des liquidités à partir de son activité principale.

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